近日，《重庆市城市更新管理办法》(简称《管理办法》)印发施行。这是我市落实国家城市更新行动决策部署，推动城市结构优化、功能完善和品质提升，建设“近悦远来”美好城市的重要举措，将进一步推动我市城市更新工作制度化、规范化发展。

“此次印发施行的《管理办法》，围绕‘三转’（转变发展理念、转变发展模式、转变政府职能）、‘三改’（改革审批权限、改革审批流程、改革政策制度），并提出拆除重建类项目可采取协议出让或公开招拍挂(含带方案招拍挂)方式办理供地手续，以及相关建筑面积支持、财税扶持等优惠政策等，将更好激发行业企业参与城市更新的积极性。”一全国top10房企重庆公司负责人表示，近年来，他们一直在寻求合适的城市更新项目，下一步将组织专门团队继续跟进。

在城市发展由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重的现阶段，对于重庆房地产行业而言，如何更好地参与城市更新，助力城市发展，赋能美好生活，再次成为业界关注的焦点。

城市发展进入“城市更新”时间

城市更新，已上升为一项国家行动。

党的十九届五中全会审议通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》，首次提出了“实施城市更新行动”。

今年初，住房和城乡建设部部长王蒙徽曾表示，当前我国步入城镇化较快发展的中后期，城市发展进入城市更新的重要时期，已由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，实施城市更新行动的目标是建设宜居、绿色、韧性、智慧、人文城市。

显然，城市更新已成为当前和未来城市建设发展的重点，可以说，城市发展已进入“城市更新”时间。而对于房地产开发而言，在城市开发渐趋饱和、土地资源日益稀缺的背景下，大规模的增量建设已成历史，参与城市更新或将成为行业企业“活下去”的必然选择。

“房地产企业参与城市更新可以说不是一道选择题，而是必答题。”日前，博众城市发展管理研究院研究员、院长阎占斌表示，中国城市建设经过20多年的高速发展，新建建筑数量必然逐渐减少，城市更新项目将会越来越多，房地产开发企业要想在城市建设中继续谋求发展，积极参与城市更新就是必然的选择。

百强房企近半涉足城市更新

“站在城市更新的风口，房地产企业必须转型升级，才能谋求未来可持续发展。”阎占斌认为。

那么，房企如何转型，怎样推进多元化发展？事实上，部分“嗅觉敏锐”的房地产企业早已有所行动。而从部分企业“去地产化”的更名行动亦可窥见一斑。

早在2016年，恒大地产集团有限公司变更为中国恒大集团、中骏置业控股有限公司更名为中骏集团控股有限公司、合景泰富地产控股有限公司更名为合景泰富地产控股集团控股有限公司等。

2018年，朗诗绿色地产正式更名为朗诗绿色集团有限公司、大连万达商业地产改为大连万达商业管理、龙湖地产更名为龙湖集团控股。

同年，保利地产更名为保利发展控股集团有限公司、深圳市万科房地产有限公司更名为深圳市万科发展有限公司。

这些房企更名之后，虽仍以住宅开发为主，但业务触角已开始延伸到商业运营、酒店、写字楼、长租公寓、养老、农业、教育、装修、高科技产业等，不断发力推进“副业”。其中以旧城改造为代表的城市更新领域，部分头部房企进行了大量有益的实践，带来了多个成功案例。

比如，万科从2019年进入古城改造领域，对广州永庆坊、深圳南头古城等实施改造升级，其中对约7万平方米南头古城进行了保护性修缮，结合餐饮、休闲、文创、居住等多种业态，让拥有近1700年历史的重新焕发新机。

保利从2009年开始，历时4年完成了广州琶洲村旧改项目，通过市政道路改造、学校引入、社区卫生服务机构配套、商业金融和办公物业打造，以及保护性复建两个祠堂等，赋予了这个老片区、老城市新活力。

万科、保利、富力、佳兆业、中交、华润置地等一批房地产企业，多年来持续涉足城市更新项目，“先行先试”积累了一定的经验。据克而瑞统计数据显示，全国百强房企中，目前已有约47%的企业涉足城市更新领域，其中TOP50房企涉足占比超六成。

城市更新将成就行业未来

今年，重庆启动了30个城市老旧功能片区改造试点示范项目建设，涵盖老旧小区改造提升、老旧工业片区转型升级、传统商圈提档升级、传统风貌区保护传承、公共服务设施与公共空间优化升级等五大城市更新类型。

在重庆城市更新中，房地产开发企业的参与情况如何？

近日，中心城区多家房企有关负责人表示，除了在城市核心区部分拆建地块新建高品质楼盘项目，助力焕新提升区域居住生活品质，对既有老旧建筑、老旧小区的修缮改造提升等城市更新项目，行业企业目前直接参与的并不多。

“城市更新项目周期漫长，一般情况下，除了一些旧厂房产权清晰，周期相对较短外，旧城改造等的周期普遍较长。这对于对参与企业而言，资金将成为最大挑战。”业内人士认为。

阎占斌说，目前重庆房地产企业直接参与城市更新项目的确实很少，他认为，其主要原因是重庆城市更新正处于初期阶段，房企的主营方向仍是新建开发，但随着城市化进程推进和时间更替，以建筑存量提质改造为主的城市更新，将成为重庆房地产开发企业转型发展的重要方向。

“在重庆，九街应该算是城市更新的范本之一，对重庆房地产行业开展城市更新、探索商业盈利模式等具有一定的借鉴参考价值。”阎占斌说，九街在原有建筑的基础上，通过“拆建补转”的改造思路——拆掉一些多余建筑，新建部分功能性建筑，并对原有建筑打一些“补丁”，转移一些建筑的功能，重新规划整合，打造出“不夜九街”的城市名片，已形成良性发展的模式。

未来，重庆房企如何更好参与城市更新？阎占斌建议，行业企业参与城市更新，一方面必须充分结合高品质城市提升、原住民居住生活品质提升、未来消费的商业模式等综合因素，前置考虑符不符合城市高品质建设要求、原住民是否接受改造方案、未来消费及商业模式是否可持续；另一方面，一定要加强绿色、低碳、环保、智能化的建造技术及建筑新材料应用。

“还有更重要的一点，就是加强人才储备建设。”阎占斌说，城市更新项目不像新建开发项目，需要在既有建筑基础上改造提升，这就要求更多的复合型人才，这些人需要懂城市规划、街区运营等。

（骆劲松 周游）