明晰主体责任 规范关键环节 强化支持监督 ——市人大法制委主任委员邹钢解读新修订的《重庆市物业管理条例》

　　近日，市五届人大常委会第十三次会议表决通过了《重庆市物业管理条例》(以下简称条例)，该条例将于明年5月1日起施行。

　　新修订的物业管理条例有哪些亮点?回应了群众哪些期待?条例通过后，市人大常委会办公厅组织召开法规解读会，邀请市人大法制委主任委员邹钢对条例进行了解读。

　　历经四审广纳良言

　　“条例的制定坚持问题导向，按照党中央、国务院关于物业管理工作的系列要求，认真总结了我市多年来物业管理工作的实践经验，既彰显了时代特征，又体现了重庆特色。”邹钢表示，条例的施行将有利于推动我市物业管理工作，提升物业管理水平，增强人民群众的幸福感获得感安全感。

　　据了解，去年11月，在市五届人大常委会第七次会议上，《重庆市物业管理条例(修订草案)》首次进入分组审议环节。一年来，修订草案先后经历4次审议，期间，市人大常委会专门成立调研组，分赴渝中、南岸、沙坪坝等十区深入调研，并召开片区座谈会，广泛征集街道、社区、业主、业委会、物管公司、行业协会、基层法院及政府有关部门等方方面面的意见。

　　今年5月，市人大法制委、常委会法制工委还将物业管理条例立法论证会搬到了基层、开进了居民小区。开门立法、广纳良言、精雕细琢，一系列富有创新、富有成效的工作，为修订我市物业管理条例打下了坚实基础。

　　明确街道(乡镇)监督职责

　　邹钢表示，条例强化了街道办事处、乡镇人民政府对物业管理活动的指导和监督职责，充分发挥乡镇人民政府、街道办事处的作用，加强对业主大会、业委会以及物业服务企业的日常监督，促进矛盾纠纷依法及时解决。

　　同时，条例规定居(村)民委员会加强对业主委员会和物业服务企业的指导和监督，协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理相关工作，有利于统筹推进社区治理和物业管理工作。

　　此外，条例还明确将物业管理纳入社会治理体系，细化物业管理区域禁止行为清单，并明确了住房城乡建设、规划自然资源等部门的监管职责分工，避免物业管理区域内行政执法缺位，形成共治合力。

　　规范物业管理关键环节

　　规范物业管理工作的重点在于抓住关键环节。

　　邹钢表示，条例健全了物业管理区域划分和调整、物业承接查验等方面制度，进一步明确建设单位、物业服务企业的权利和义务，并规范了物业服务用房配置、车位车库的租售等内容。

　　针对业主大会成立前和成立后两种情形，条例对共有资金的管理作出相应规定，明确业主委员会可以开设账户。

　　鼓励用新技术为业主大会提供便利

　　在强化对业主自治的支持与监督方面，条例规定一个物业管理区域内，已交付的专有部分面积达到该区域建筑物总面积的百分之五十以上，建设单位应当公告，业主可以召开首次业主大会会议，选举产生业委会。

　　条例明确了首届业主大会的筹备组成员和职责，设定了筹备程序，细化了启动流程，一定程度上解决了首届业主大会召开难和业主委员会成立难的问题。同时，鼓励使用业主决策信息系统等新技术为召开业主大会提供便利。

　　此外，条例对业主委员会任职条件、职责与禁止行为清单、任期与印章管理、任中与离任审计、换届与解散、财务移交等作了细化规定，以防止业主委员会滥用权利，侵害业主利益。

　　建立物业服务第三方评估制度

　　对物业服务企业的监督是公众关注的一个焦点。

　　邹钢表示，条例从加强物业服务企业、物业项目负责人的信用体系建设，推进服务公开透明和发挥第三方评估机构作用，规范物业服务企业选聘以及退出物业项目的义务履行，强化物业服务企业在物业管理区域内的安全防范及应急管理，推进行业自律等方面进一步加强了对物业服务企业的管理。

　　创设民宿等住宿服务规范

　　邹钢介绍，针对民宿等住宿服务的规范，条例提出了以下措施：一是业主、物业使用人应当按照规划自然资源部门批准或者房地产权证载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。确需改变的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

　　二是利用小区住宅开展民宿等住宿服务应当具备消防、安全、卫生等必要的条件。利用小区住宅开展民宿等住宿服务的，应当遵守国家和本市相关管理规定和管理规约的约定，依法向市场监管、文化旅游、公安等主管部门办理相关手续，并同时告知物业服务企业。

　　三是市、区县(自治县)人民政府及相关部门根据本地实际，加强对住宅小区内经营性活动的管理和监督。

　　四是授权市人民政府制定具体管理办法。