4月29日，“潮涌两江 渝见未来”两江新区城市更新推介会举行，共发布20个片区、80个项目，涉及总投资达到360亿元。

值得注意的是，作为2010年才挂牌的国家级新区，两江新区刚刚步入第15年头，是个名副其实的“新”区。既然是“新”区，为什么还要进行“更新”，城市“焕新”的靶点又在哪里，如何才能实现城市“向新”？在这场推介会上，诸多信号正在释放。

精心布局城市更新

为什么要下大力气推动城市更新？两江新区的思路很清晰。

从短期效益来看，虽然两江新区“年龄”只有15岁，但城市基础设施迭代的紧迫性依旧突出。比如，在新区建成区中，20年以上建筑占比达38%，一批老旧小区、厂区亟待改造。

从长远发展来看，两江新区城镇化率已经达89.6%，建成区开发强度已超过75%，挖掘城市发展空间“增量”，成为破解土地资源约束、实现高质量发展的关键路径。

不过，当前的城市更新早已不再是政府“大包大揽”，符合市场逻辑的项目才能够顺利实施。在两江新区推动城市更新，有什么优势可言吗？

优美的环境就是两江新区最亮的底色、最大的优势。据了解，新区水域、山地及原生态区达650平方公里，坐拥园博园等152个公园，绿色自然气、繁华都市气与人间烟火气相融，区域价值显而易见。

同时，消费力作为区域市场价值的重要指标，越来越受到资本关注。当前，两江新区全域1200平方公里常住人口近430万人，一季度新区限上社零总额达156.2亿元、同比增长6.9%，连续8个季度高于全国、全市增速。

再看产业。城市价值主要靠产业支撑，有产业才有发展韧劲和后劲。新区经过近15年的开发建设，已成为重庆经济发展的主战场，去年全域地区生产总值突破5100 亿元、增长6%，稳居19个国家级新区第一方阵。

事实上，以城市更新为突破口，抢抓发展新机遇，国内外不乏成功的案例。

从国外来看，在纽约，工业时代几乎被废弃的高架铁路涅槃重生为炙手可热的曼哈顿高线公园；在伦敦，金丝雀码头从废墟蝶变为金融城；在德国，汉堡港口新城从老旧港口蜕变为新兴社区，这些案例都印证了城市更新是延续繁荣的关键路径。

从国内来看，北京冬奥会场馆——首钢园就是一个很好的案例。2008年，首钢为了服务奥运会而迁出首都，留下8.63平方公里的“工业锈带”，但通过植入科幻产业、冰雪运动和生态修复，如今这里每平方米产值较改造前提升12倍。

此外，深圳宝安区通过“工业上楼”改造，实现单位用地GDP产出增长4倍；杭州运河工业区改造后吸引47家科创企业入驻，研发投入强度达6.2%；广州TIT纺织园改造后，服装设计环节附加值占比从12%提升至38%。大量的案例证明，精准有效的城市更新可大幅提升城市用地的质效。

由此，以城市更新提升产业结构，注入文化、创新要素，唤醒城市活力，再造城市繁荣，也成为两江新区瞄准未来可持续发展射出的一支利箭。

城市更新成效初显

而提升土地的综合效益，就是这支利箭的靶心。

两江新区相关负责人分析，当前，城市更新已不再局限于老旧小区、老旧厂区、城中村等单一领域，而是要把居民生产生活、业态培育发展结合起来，推动城市实现全生命周期的可持续发展。

事实上，近年来，两江新区在这方面已经迈出了探索的步伐，正着力以城市更新推动产业焕新，提升土地亩均效益。

比如，重庆三狼商业管理有限公司（以下简称“重庆三狼”）“爆改”的三狼公园6号，就是一个典型。

重庆三狼董事长邬蓝飞介绍，三狼公园6号前身是成立于1958年的重庆仪表老厂区，后因工厂搬迁，一度空置。2023年6月，重庆三狼接下老厂区改造更新项目，将其改造为文创科技园，如今已吸引100余家企业入驻，园区年产值达到6亿元。

和三狼公园6号一样，栖息地·中央美地商业街也在城市更新中完美蜕变。

“2007年，中央美地商业街就开发运行，但长期面临‘孤岛商业’困境，与周边低密度洋房别墅区缺乏商业联动，租赁率不足50%。”东原城更集团迪马创联总经理李立回忆，面对老旧社区商业的升级需求，2022年迪马创联对街区进行更新改造，将其打造成为具有松弛感的社区商业样本，2023年实现“零空铺”落地。

此外，长安三工厂的改造，也成为片区综合开发与可持续更新的一个样本。据林同棪国际中国副总裁黄聪介绍，长安三工厂是长安在重庆的发源地，见证了巴渝工业文明，却曾一度荒废闲置。当前，在该片区的更新改造中，不仅规划了113亩的长安科技创新中心，以“时尚商业+工业文化”理念打造长安文化国际商业街，还将宜居生活片区分为新建和改造两部分，兼顾原住居民的生活便利性与环境品质。

通过片区综合开发的模式，不仅让“长安记忆、兵工历史”的文脉传承下来，也满足商业开发诉求，综合提升市民幸福指数，实现以新带旧、新旧融合的区域整体提升。

集约利用步伐加快

如今，两江新区以城市更新推动土地综合开发、集约利用的步子正在加快。

比如，今天的推介会上，新区以“片区”为单位对城市更新进行规划，将项目“打捆”发布，力求实现从单一土地要素向综合自然资源转变、从单宗土地开发向区片综合利用转变。

具体来看，在人和金开里片区，重点推介远大印务、金弓两个工业厂房转型升级，聚焦康养产业、街区景观提升以及智慧停车楼建设，致力打造“产商融合、停车无忧”的城市活力空间。

在人和万年路片区，聚焦老旧房屋综合整治、工业用地转型、基础设施升级、街区景观提升以及高端住宅开发五大板块，在保留人和水上漂等传统老店的基础上，以原汁原味的市井文化激活片区活力，实现老街焕新。

在翠云长福路片区，聚焦健康养老、科创文创等新兴业态，盘活机电集团、重庆秦川实业厂房等10家闲置厂房，打造中心城区存量工业转型示范样板区。

未来，两江新区将以系统性城市更新为路径，打造“宜居宜业宜游宜文”未来之城。

比如，在宜居方面，将重点推进老旧社区改造，打造第四代智慧住宅与全龄友好社区示范项目，构建15分钟便民生活圈。

在提升产业方面，将盘活低效产业空间，推动翠云长福路片区转型为数字内容创意产业园，打造水土滨江科创走廊。

在促进消费方面，构建金山宜奥国际时尚消费中心、寸滩国际邮轮商业综合体等新型消费载体，创新“免税经济+低空观光”等体验场景。

在文化传承方面，将实施龙兴古镇巴渝文化复兴计划，打造鱼嘴滨江艺术码头，活化中央大学抗战遗址，通过“微更新+深运营”实现历史文脉的现代表达。