“五一”假期第一天，江津城区三五三九社区文创园内人声鼎沸。“闲居晚秋”茶馆里，老板刘俊松和妻子穿梭在人群中，添水、上茶，忙得不亦乐乎。

▲重庆枢纽港产业园。受访者供图

“三年前，这里只有蚊子和荒草。”刘俊松擦了把汗，告诉记者。谁能想到，他身后这片热闹非凡的文艺街区，几年前还是一片被遗忘的城市“伤疤”——荒草丛生、厂房危旧、机器锈蚀。

“这是江津区盘活沉睡资产的‘第一现场’。”江津区国资委相关负责人坦言，存量资产形形色色，成因盘根错节，一把钥匙开不了千把锁。“江津答案是：因地制宜，探索出‘工业遗产+’‘存量换增量’‘腾笼换鸟’三条差异化路径，让沉睡的资源‘开口说话’。”

数据显示，截至目前，江津区累计盘活存量资产超289亿元，回收资金189亿元。资金回收率位居全市前列。

锈带变秀带：一个茶馆唤醒一片老厂

时间拨回到2022年春节。

刘俊松陪着妻子回江津娘家。在磁器口开了多年茶馆的他，一眼就看中了这片废弃厂区最深处的一座四合院。那时的景象，用他的话说：“蚊子苍蝇嗡嗡开派对，杂草长得比人还高，我们俩是扒拉着草走进去的。”

但在这片荒芜中，他看到了“宝藏”。“闹中取静，红砖绿树，这股子老味道磁器口花多少钱也造不出来。”夫妻俩一咬牙，投进两百多万元，开始了“修旧如旧”的改造。

他赌对了。

“闲居晚秋”一开业便成了网红打卡地。它的火爆，像一颗石子投入平静的湖面，涟漪迅速扩散开来。

这家茶馆撬动的，是有着百年历史的工业遗产——三五三九厂。它的根在1912年的北平被服厂，1938年为抗战内迁江津，承载着厚重的历史记忆。工厂外迁后，这片位于30万人城区的黄金地段，却成了城市的“锈带”。

转机始于园区创新的“工业遗产+文化创意”模式。政府投入1300万元完善道路、管网等基础设施，对6万平方米工业建筑实施保护性改造，“只做减法，不做加法”，最大程度保留红砖墙、老厂房的历史风貌。

这一下，就像打通了任督二脉。短短两年，83家商户自发入驻，美食、书店、酒吧、花店、摄影工作室……商户自己投入的改造装修费就高达近4000万元。2025年，这个文创园吸引客流120余万人次，园区营收超过6000万元。

“锈带”真正变成了“秀带”。周边居民的感受最直接：“以前这里就是块荒地，现在成了我们的后花园。最明显的是，我家那套老房子，月租金从350块涨到了500块。”一位路过的老大爷笑着对我们说。

一个茶馆，唤醒了一片厂区；一片厂区，带富了一方百姓。这就是“工业遗产+”的魔力。

老树接新枝：闲置土地引来“中船系”

如果说“工业遗产+”是文化赋能的“轻巧转身”，那么“存量换增量”则是产业升级的“硬核突围”。

站在德感工业园的中船重庆枢纽港清洁能源装备产业基地，眼前是一片塔吊林立、车辆穿梭的火热建设景象。而就在一年前，这里还是北汽（重庆）特种车辆有限公司破产后留下的“烂摊子”——超千亩土地杂草丛生，厂房空空荡荡，是块难啃的“硬骨头”。

怎么盘活？江津区没有“病急乱投医”，而是下了一步“借力打力”的妙棋。

▲骏途达公司效果图。受访者供图

“我们采取央地合作模式，用‘存量换增量’。”园区负责人解释说，思路很简单：央企中船集团有技术、有市场、有资本，是“顶天”的实力派；江津是西部陆海新通道的重庆主枢纽，有‘立地’的区位优势。“双方一拍即合！”

更重要的是，江津本就拥有江增重工、重齿公司这样的装备制造“老树”。盘活这片千亩土地，引入中船清洁能源装备基地，等于给老产业嫁接了“新枝”，让大树发新芽。

“这大大降低了我们的落地成本和建设周期。”基地项目负责人感慨。效果立竿见影：2025年7月，新签约引进27家配套企业，包括重齿风电、重庆奇迹新能源等中船系骨干企业。今年3月，首批12家企业已入驻。

一位签约的配套企业负责人打了个生动的比方：“链主在前面冲锋，我们配套企业在后面跟进，供应链条缩短了，效率提高了。这就像‘葡萄串’，一个带一串，精准补链、持续强链。”

昔日荒芜的闲置土地，正拔节生长为百亿级清洁能源装备产业集群的新高地。

枯木又逢春：闲置厂房飞出“金凤凰”

在重庆枢纽港产业园（江津片区），一处沉寂了整整十年的厂房，终于要迎来它的“新主人”。

这里是正隆纸业的旧厂房，曾机器轰鸣，后归于沉寂。如今，骏途达公司将其整体收购，一个高端摩托车整车研发生产基地即将在此崛起。按照规划，这里将建成新能源摩托车和燃油摩托车产线共3条，达产后年产整车8万台，产值6亿元。

无独有偶。2025年初，国内摩托车行业的“大佬”豪进摩托，也将其总投资35亿元的重庆总部基地项目，落户在双福工业园的原龙煜铜管地块上。这一笔投资，直接盘活了223亩低效用地和4万平方米闲置厂房。

▲中船重庆枢纽港清洁能源装备产业基地。受访者供图

“腾笼换鸟，关键要看换进来的是不是‘金凤凰’。”江津区相关负责人对我们说。这绝不是简单的“填空”，而是产业链的精准“织补”。

豪进摩托作为“链主”入驻，不仅自己落了地，还像磁铁一样，吸引了一批关键零部件企业跟进，本地配套率大幅提升。骏途达的项目则直接补强了园区高端摩托车产业链，其正在申请的国家一级摩托车生产资质，未来将带来更大的产业集聚效应。

“这些项目通过收购盘活长期闲置的厂房，用较低的土地成本，实现了高附加值产业的导入。”该负责人总结，这种“不搞大拆大建，专注内涵增长”的模式，为园区产业空间的提质升级，提供了一套可复制、可推广的“江津方案”。

从三五三九文创园的市井烟火，到中船基地的产业轰鸣，再到骏途达、豪进摩托的链式反应——江津区正用这三条路径，让沉睡的资产“醒”过来，让闲置的资源“活”起来。这不仅是资产价值的回归，更是新质生产力在这片土地上的加速生长。